シングルマザー(母子家庭)が家を買う時のポイント
シングルマザー(母子家庭)の方が家を買う場合、「家を買う時、住宅ローンの審査は通るの？」、「家を買うなら年収はどれくらい必要？」、「家を買う時、再婚した時のことは考えるべき？」など様々な疑問が浮かびます。
今回は、シングルマザー(母子家庭)の方々が家を買う時のポイントについて詳しくご説明します。
1.シングルマザー(母子家庭)の住居の所有状況
まず、他のシングルマザー(母子家庭)の方々はどうしているのか気になりますね。彼女たちの持ち家、賃貸など住居の所有状況はどうなっているのでしょうか。その調査結果が、平成28年度 全国ひとり親世帯等調査結果報告に掲載されてますのでそれを見てみましょう。
調査母数は2,060人(平成28年度のデータについて)で、その割合として一番多いのは持ち家と賃貸住宅。それぞれ全体の35.0%と33.1%で合計70%割程度になります。なお、持ち家のうち、平成28年度は全体の15.2%が本人名義となっており平成18年度からと増加傾向で4.3%程度向上しています。
本人名義の方々の年収やその経緯といったデータはないのですが、本人名義で住宅を所有しているシングルマザー(母子家庭)が一定程度いることから、シングルマザー(母子家庭)が家を買うことは可能であることがわかります。
[母子世帯の住居所有状況]
| 持ち家 | 借家等 | 不明 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 全体 | うち本人名義 | 公営 | 公社・公団 | 賃貸 | 同居 | その他 | ||
| 平成18年 | 34.7% | 10.9% | 15.0% | 2.7% | 30.4% | 7.9% | 9.3% | 0 |
| 平成23年 | 29.8% | 11.2% | 18.1% | 2.5% | 32.6% | 11.0% | 5.9% | 0 |
| 平成28年 | 35.0% | 15.2% | 13.1% | 2.3% | 33.1% | 13.2% | 2.7% | 0.6% |
出典 厚生労働省による平成28年度全国ひとり親世帯等調査結果報告
2.シングルマザー(母子家庭)の場合、持ち家・賃貸どちらがいいか
シングルマザー(母子家庭)の住居の所有状況を見てみましたが、では持ち家と賃貸、どちらがいいのでしょうか。まず大前提として「これが正解」というものはありません。様々な情報から、自分や子供が幸せになれる手段としてどちらがいいのか、考え判断すべきです。
ただ、判断においては、それぞれのメリットとデメリットを把握することは大切で、それは一般論として語れる部分もあるため、それを記載してみます。自分の気持ちが持ち家、賃貸となんとなくでも決まってるのであれば、そのデメリットにどう対応するのか、という観点から考えると良いと思います。
[持ち家・賃貸におけるメリットとデメリット]
| 持ち家 | 賃貸 | |
|---|---|---|
| メリット | ・金銭面：ローンが終わっていれば、収入が減る老後についてその負担がなく楽 ・安心感：上記に関連し、資産として残るので老後の住まいは確保できる |
・フレキシビリティ：ライフスタイルの変化に柔軟に対応しやすい ・金銭面：住居にかかる費用の出費を平準化できる(毎月の家賃だけなので) ・手間：メンテナンスの手間がない（管理費を支払ってるので管理会社が代わりに実施） ・金銭面：母子家庭(シングルマザー)向けに住宅・家賃手当を支払っている自治体がある |
| デメリット | ・金銭面：初期費用といった一時的な出費の負担が大きい ・金銭面：固定資産税などのランニングにおける費用や手間がかかる ・金銭面：もし手放す必要が出た場合、その値下がりの可能性(もちろん値上がりする可能性もあります) |
・金銭面：老後もずっと家賃の支払いが発生する |
老後の安心・安定を重視するのであれば持ち家、フレキシビリティや支出の安定性を求めるなら賃貸といったところでしょうか。なお、当記事は、「家を買う時のポイント」なのでこれらの検討を踏まえて持ち家を買いたい、買うことを検討している方々を対象として以降を記載します。
3.シングルマザー(母子家庭)が家を選ぶ際のポイント
では、次に家を買うことを検討する場合、どのような観点で家を選ぶべきなのでしょうか。観点としては、予算関連・居住地関連・住宅関連という3つの観点での検討が必要です。
3-1.住宅購入予算関連の検討
シングルマザー(母子家庭)として家を買う場合、特に経済的な観点での検討をまずすべきかと思います。ローンを組む場合がほとんどかと思いますので、ローンを組んで家を買う場合毎月いくらまでなら支払えるのか、これは子供の教育費や将来の老後の生活費に向けた貯蓄などを考慮したうえで捻出できる金額を算出する必要があります。「シングルマザー(母子家庭)の目標貯金額と貯金方法」にそちらは細かく記載ありますのでご覧になってみてください。仮に家を買うことができたとしてもその後の生活が苦しくなるような金額をローン返済額になるようなことは避けるべきですのでここは慎重に検討しましょう。
家を買う金額を35年ローンで返済するとした場合に、自分が組んでも無理のない金額は、以下で概算を計算できます。
ローン返済期間 X 毎月の返済可能額
35年ローンで返済するとして、仮に毎月返済できる金額が5万円とすると35年間X 12ヶ月 X 5万円 = 2,100万円がローンを組める金額(利息支払いも含むため、物件の金額はこれより低くなります)となります。これに加え、頭金として捻出できる現金がいくらかを検討し、それを足し合わせた金額が無理なく家を買うことができる、家の値段ということではないでしょうか。
仮に家を買う際に頭金として捻出できるお金が100万円とした場合は、上記2,100万円から利息分を差し引いた金額に100万円を加えた金額が家を買う際の予算となります。なお、注意すべきは、住宅購入の際に諸費用が色々発生するのでこれらを足し合わせてご自身の予算感と比較することでして、単純に物件の価格がこれに収まっていればいいかというとそうではないです。こちらはまた後ほど記載します。
3-2.居住地と住宅関連の検討
予算感をイメージできたうえで、今度は具体的に居住地や住宅についての検討です。ここの2つは予算感と比較しながら行ったり来たりするような検討になるかと思います。検討をしながらどれを優先するのかを考えてみましょう。
居住地と住宅については、一般的にどのような観点が重視されているのか、気になるとおもいますので、こちらも一般的にはどのような観点が重視されているのかを整理してみました。子育て世代関係なく全体としての傾向と、その中でも親と子の世帯が重視している項目をまずはみてみました。こちら、国土交通省住宅局の調査である住生活環境総合調査(平成25年)結果を記載してます。
まずは、住宅及び居住環境に関する調査結果です。こちらは、評価項目毎に、最も重要(1つ)、次いで重要(４つまで)、重要と思わない(４つまで)の３つを選択させる形での調査で、最も重要と思う項目と次に重要と思う項目に選択された項目の結果を合計したものを高い順番に並べています。
傾向としては、安全性(治安・犯罪防止、地震時、災害時の避難、歩行時、防犯)の声が多く、その次に利便性（買い物、医療など、通勤、生活支援サービス）となっています。
[住宅及び居住環境に関して重要と思う項目ランキング]
| 重要度 | 項目 | カテゴリ | 割合 |
|---|---|---|---|
| 1 | 治安、犯罪発生の防止 | 環境 | 35.5% |
| 2 | 日常の買い物、医療・福祉・文化視察などの利便 | 環境 | 34.4% |
| 3 | 地震時の住宅の安全性 | 住宅 | 31.8% |
| 4 | 災害時の避難のしやすさ | 環境 | 26.9% |
| 5 | 通勤、通学などの利便 | 環境 | 19.7% |
| 6 | 周りの道路の歩行時の安全性 | 環境 | 18.9% |
| 7 | 福祉、介護などの生活支援サービスの状況 | 環境 | 18.2% |
| 8 | 住宅の防犯性 | 住宅 | 17.9% |
| 9 | 近隣の人たちやコミュニティとの関わり | 環境 | 17.8% |
| 10 | 住宅の広さや間取り | 住宅 | 16.2% |
| 11 | 火災に対する安全性 | 住宅 | 16.0% |
| 12 | 水害・津波の受けにくさ | 環境 | 15.0% |
| 13 | 台風時の住宅の安全性 | 住宅 | 14.9% |
| 14 | 火災の延焼の防止 | 環境 | 14.2% |
| 15 | 騒音、大気汚染などの少なさ | 環境 | 14.1% |
出典 国土交通省住宅局の調査である住生活環境総合調査(平成25年)
次に、上記のうち親と子からなる世帯について、住宅及び居住環境に関して子育てのために最も重要と思う項目をみてみます。
結果、安全性に関する希望と並行し、物件そのものに関する項目(住宅の広さや間取りなど)がより重視する項目として上位になるとともに、幼稚園、小学校や保育所に関する利便性や子供の遊び場といった項目が合わせて上位になりました。
[住居及び居住環境に関して子育てのために最も重要と思う項目]
| 重要度 | 項目 | カテゴリ | 割合 |
|---|---|---|---|
| 1 | 住宅の広さ | 住宅 | 14.0% |
| 2 | 家族の集いや交流を促す間取り | 住宅 | 13.9% |
| 3 | 住宅と住宅周りの防犯性 | 環境 | 11.9% |
| 4 | 幼稚園、小学校などの利便 | 環境 | 10.9% |
| 5 | 託児所、保育所などの利便 | 環境 | 7.4% |
| 6 | 子供の遊び場、公園など | 環境 | 6.6% |
| 7 | まわりの道路の歩行時の安全性 | 環境 | 6.1% |
| 8 | 安全性、遮音性などの住宅性能 | 住宅 | 5.9% |
| 9 | 子供部屋の確保 | 住宅 | 5.3% |
| 10 | 小児科などの医療機関の利便 | 環境 | 4.9% |
出典 国土交通省住宅局の調査である住生活環境総合調査(平成25年)
これらの項目を踏まえつつ、シングルマザー(母子家庭)の状況(働くことが前提であるなど)を当社なりに考慮したうえで、住む場所や住宅を選ぶ際の項目を改めて整理してみました。
[居住地関連]
安全性：治安・犯罪の防止、子供通学時などの歩行時安全性、災害を受けにくい場所か、災害時の避難経路
利便性：通勤、買い物、保育園・幼稚園・小学校、医療
快適性：自然環境・子供の遊び場、騒音・大気汚染
資産性：土地としての資産価値
[住宅関連]
快適性：家族の交流を促す間取り、最低限の広さ、遮音性、子供部屋
安全性：災害時(地震など)の安全性、住宅の防犯性
こういった観点が、居住地と住宅を検討する際の観点ということができるかと思います。全ての項目を満足する場所や住宅を見つけることは難しいですがまずは候補と考える場所や物件などにつきそれぞれ項目を整理して比較検討しつつ、自分が重視する項目とその条件を整理していきましょう。
4.シングルマザー(母子家庭)が家を買う場合の費用
住宅購入関連予算の検討の際に少し触れましたが家を買う際にかかる費用、家を買ってからかかる費用には具体的にどのようなものがあるのでしょうか。これを認識しておく必要があります。ローンを組んで購入するとして、費用をリストアップします。特に購入時は、物件と頭金以外にこれだけのお金がかかるので、これら費用も考慮した予算が必要です。
なお、購入時の諸費用について、Suumoの記事によると、新築マンションの場合で物件価格の3〜5%、建売住宅や中古住宅は6〜8%、注文住宅は土地・建物の総額の10〜12）前後が目安とされているそうです。
なので、例えば2,000万円の物件を購入し頭金を100万円とした場合、支払いイメージは大枠以下の通りです。
1.物件購入時：物件購入の頭金、諸費用(10%程度とし200万)
2.物件購入後：物件価格から頭金を除いた部分の住宅ローン、引越し代金、不動産所有にかかる税金、不動産管理にかかる費用
[物件購入時に物件価格以外に必要な費用]
| カテゴリ | 費目 | 内容 | 頻度 |
|---|---|---|---|
| 頭金 | 物件価格のうち、現金で支払うお金。必須ではない。 | 1回/購入時 | |
| 取得関連 | 印紙税 | 契約書にかかる税金(物件金額に応じて決まります)。売買契約書に貼付。 | 1回/購入時 |
| 取得関連 | 登録免許税 | 土地建物などに関する登記をする際にかかる税金。 | 1回/購入時 |
| 取得関連 | 司法書士報酬 | 所有権や抵当権の登記費用。 | 1回/購入時 |
| 取得関連 | 不動産取得税 | 不動産取得の際に支払う税金。 | 1回/購入時 |
| 取得関連 | 仲介手数料 | 仲介した不動産会社に払う費用。一般的には物件価格の3%ほど。 | 1回/購入時 |
| ローン関連 | 印紙税 | 契約書にかかる税金。金銭消費貸借契約に貼付。ローンの借入金額によって変わります。 | 1回/購入時 |
| ローン関連 | 保証料 | 銀行からローンを借りいれる際に、借入を保証してもらう保証会社への支払い。(必要ない金融機関もある) | 1回/購入時 |
| 保険関連 | 団体信用生命保険料 | 住宅ローン返済中に借入をしている人の身に万が一のことが起きた時のための保険。加入は任意だが銀行でローンを組むときは必須の場合もある。 | (住宅ローンに含まれる場合が多い) |
[物件購入後に物件価格以外に必要な費用]
| カテゴリ | 費目 | 内容 | 頻度 |
|---|---|---|---|
| 引っ越し代 | 新居への引っ越しにかかるお金。 | 1回/購入時 | |
| 取得関連 | 固定資産税 | 保有している固定資産に対してかかる税金。「固定資産税評価額」×「標準税率」1.4％で計算。 | 1回/購入時 |
| 取得関連 | 登録免許税 | 土地建物などに関する登記をする際にかかる税金。 | 1回/年(年4回に分けて納税) |
| 取得関連 | 都市計画税 | 市街化区域内に保有されている固定資産に対してかかる税金。通常「固定資産税評価額」×「標準税率」0.3％で計算。 | 1回/年(年4回に分けて納税) |
| 管理関連 | 修繕・リフォーム | 住宅の劣化に伴い行う修繕やリフォーム(一戸建ての場合を想定) | 必要に応じ |
| 管理関連 | 管理費 | マンションに住む場合に払う管理のためのお金。 | 1回/月 |
| 管理関連 | 修繕積立金 | マンションに住む場合に払う修繕のための積立金。 | 1回/月 |
5.シングルマザー(母子家庭)でも住宅ローン審査は通るのか
次に、多くの方が心配されている、家を買う際の住宅ローンについて調べました。皆様が懸念されるポイントは住宅ローンの審査は通るのか、いくらまでローンで借り入れできるのか?というところだと思いますのでそれについて記載します。
5-1.住宅ローン審査のポイントは何か
まず、住宅ローン審査における審査項目は何でしょうか。こちら、国土交通省住宅局の平成30年度 民間住宅ローンの実態に関する調査に記載がありますので、それを考慮する項目として調査対象の金融機関の回答率が高い順に並べてみました。
結局のところ、金融機関は借入をするシングルマザー(母子家庭)の方が、継続的・安定的な支払いが可能かという観点で審査しています。
[融資を行う際に考慮する項目]
| 順位 | 項目 | 割合 |
|---|---|---|
| 1 | 健康状態 | 98.6% |
| 2 | 借入時年齢 | 98.3% |
| 3 | 完済時年齢 | 97.7% |
| 4 | 担保評価 ※1 | 97.2% |
| 5 | 勤続年数 | 95.7% |
| 6 | 年収 | 95.6% |
| 7 | 連帯保証 | 94.9% |
| 8 | 返済負担率 ※2 | 90.7% |
| 9 | 金融機関の営業エリア | 90.3% |
| 10 | 融資可能額(融資率)①購入の割合 | 79.6% |
| 11 | 雇用形態 | 75.7% |
| 12 | 融資可能額(融資率)②借り換えの場合 | 73.1% |
| 13 | 国籍 | 68.9% |
| 14 | カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 | 63.1% |
| 15 | 申し込み人との取引状況 | 47.2% |
| 16 | 業種 | 29.1% |
| 17 | 家族構成 | 21.7% |
| 18 | 雇用先の規模 | 20.0% |
| 19 | 所有資産 | 18.9% |
| 20 | 性別 | 15.1% |
| 21 | その他 | 3.9% |
出典：国土交通省住宅局の平成30年度 民間住宅ローンの実態
理解を進める上で、連帯保証と返済負担率については言葉の説明を記載しておきます。
※1 担保評価：万が一、借入者による住宅ローンの返済が困難になった場合、お金を貸す金融機関が抵当権を実行し対象の土地や建物を金融機関が処分して資金を回収します。その際、どれくらいの資金になるかを金融機関が判断するために行う評価を担保評価と言います。
※2 返済負担率：年収に占める年間返済金額の割合のことをさします。住宅ローン審査の際に、返済負担率も考慮されそれが一定数値以上だと審査に落ちたりします。
例えば年収が300万円で、年間の返済額が90万円の場合、90÷300 = 30%。これが返済負担率になります。
フラット35の基準を見てみると、年収400万年未満の場合30％以下、年収400万円以上の場合35%以下であることが求められます。 三井住友銀行のホームページをみると、35%以内が目安とあります。 現在の年収で無理なく返済を続けられる金額(年額)を算出しそれをご自身の年収で割り戻した時に、その負担率が30％未満になっているかどうか、見てみましょう。返済負担率と言うより毎月の返済額に無理がないかをみることが大切かと思います。
5-2.借り入れ可能金額はどれくらいか
最後にそれらを踏まえて審査に望むとして、結局のところ家を買う際にいくら借入が可能でしょうか。これは様々なサイトでシミュレーション機能を提供しているので試してみてください。無理なく返済という観点からは度々記載しましたが、無理なく返済できる金額は毎月いくらなのかをまず考えることが最初です。
その上で家を買う際に借入できる金額の幅を大体見積もってみてください、結果として出てくる金額に頭金として準備できる金額が購入物件の価格とイメージしてくだされば、大きなずれはないかと思います。（詳しくは実際金融機関で個別事情なども含め相談ください）
返済可能金額からの見積もりシミュレーション(フラット35)
年収からの見積もりシミュレーション(フラット35)
6.まとめ
シングルマザー(母子家庭)として家を買う時のポイントをまとめてみました。
持ち家と賃貸のメリット・デメリットを理解の上、仮に家を買う場合、物件価格だけではなく購入時や購入後に発生する費用を把握した上で、無理のない範囲で返済できる金額をベースに予算を見積もり、その範囲で居住地・住宅という観点から自分や子供にとって最適な物件を探すべきという話をしました。
特に住宅購入資金という観点では、住宅ローンを利用することになるかと思いますので、そのローンを受ける時の審査項目やご自身の年収や月額返済可能金額からどれくらいの借入が必要かを見積もるツールのご紹介をしています。
記載したのは一般的な考え方ですので、もし個別事例で経験者に話を聞きたいということがあれば、当サイトに登録している他のシングルマザー(母子家庭)の方々に質問などしてみてください。きっと同じ境遇にいる方々からの実体験にもとづくアドバイスが得られるのではないかと考えます。
7.私たちのサービス、waccaのご紹介
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